Интервью с Викторией Яцюта — управляющим директором девелоперской компании VIDI Group, фаундером знакового проекта Melrose villas, управляющим партнером агентства My Space, инвестиционным предпринимателем с 15-летним стажем.
— Виктория, рынок недвижимости Кипра в 2025 году часто называют «годом стабилизации». Вы согласны с такой формулировкой?
— Частично, да. Но я бы сказала точнее: 2025 год стал годом структурной зрелости. Рынок не просто стабилизировался — он перестроился. Мы впервые за последние годы увидели сбалансированную модель: рост без перегрева, спрос без ажиотажа и предложение, которое стало заметно качественнее. Это принципиально важно для долгосрочных инвестиций.
Если опираться на цифры нашего итогового обзора рынка, то средний рост цен по стране составил 3-12%, в зависимости от сегмента и региона. При этом жилой сектор сохранил доминирование — 72% всех сделок, но коммерческая недвижимость уверенно усиливает позиции, особенно офисы класса А и A+ и гостиничные проекты.
— Какие показатели 2025 года вы считаете ключевыми для понимания рынка?
— Я бы выделила несколько базовых цифр, которые многое объясняют:
- Премиальный сегмент Лимассола — более 65% всех сделок luxury и ultra-luxury на Кипре.
- Рост цен в премиальных районах Лимассола — выше среднерыночного, в отдельных проектах +10–12% за год.
- Офисная недвижимость: рост арендных ставок на 8-12%, при остром дефиците офисов А и A+.
- Арендная доходность:
– апартаменты — 4-6%,
– виллы — 6-8%,
– офисы — 6-8%,
– гостиницы — до 12%.
Это уже цифры зрелого рынка, а не спекулятивной площадки.
— Часто звучит мнение, что рынок «остыл» и стал менее интересным. Что вы ответите скептикам?
— Я отвечаю очень просто: рынок стал избирательным. В 2025 году перестали продаваться слабые объекты — и это отлично. Сегодня ликвидность сохраняют проекты с концепцией, локацией и профессиональным девелопментом. Для инвесторов это огромный плюс: меньше рисков, выше прогнозируемость.
— Лимассол по-прежнему абсолютный лидер?
— Да, безусловно. Лимассол — это локомотив всего рынка. Он концентрирует международный бизнес, инвестиции, лучшие проекты и платёжеспособный спрос. Ограниченность земли у моря создаёт постоянное давление на цены, а приток капитала из Европы, Израиля и Ближнего Востока поддерживает устойчивость даже в периоды глобальной неопределенности.
— Как в 2025 году изменился портрет покупателя?
— Покупатель стал более подготовленным и профессиональным. Это не эмоциональная покупка «квартира или дом у моря», а стратегическое решение. Люди сравнивают Кипр с Испанией, Португалией, Италией, Дубаем — и если выбирают Кипр, то как оптимальный баланс между доходностью, безопасностью, климатическими условиями и качеством жизни. В премиальном сегменте до 70% покупателей — нерезиденты, и это структурный тренд.
— Вы много говорите о профессионализации рынка. В чем она проявляется?
— В запросе на современный девелоперский продукт, а не на метры. Покупатели хотят архитектуру, репутационный бренд проекта и девелопера, инфраструктуру, сервис, управление, энергоэффективность, безопасность. Именно поэтому растет интерес к branded residences и lifestyle-проектам. Рынок перестал прощать посредственность с формулировкой «зато мы в центре и рядом с морем».
Фото/рендер: премиальный комплекс Melrose villas в Лимассоле
— Один из таких профессиональных и знаковых проектов на Кипре — ваш флагманский комплекс Melrose Villas. Расскажите, как он вписывается в текущие рыночные тренды.
— Melrose Villas — это прямой ответ на запрос рынка 2025-2026 годов. Мы видим дефицит качественных вилл в престижных районах Лимассола, и Melrose создавался именно как нишевой, премиальный продукт.
Фото/рендер: отделка и меблировка в комплексе Melrose villas
Это не массовая застройка, а коллекция вилл с акцентом на приватность, правильную архитектуру и планировки, энергоэффективность и долгосрочную ценность.
Фото/рендер: отделка и меблировка в комплексе Melrose villas
— Какие новости у проекта и когда ждать первых новоселов?
— Проект идет по плану. Завершение строительства и передача первых ключей запланированы на 2026 год.
Фото: финальная стадия строительства комплекса Melrose villas в районе Агиос Тихонас в Лимассоле
В проекте осталось 7 вилл. Мы зафиксировали высокий интерес со стороны международных покупателей, причем значительная часть — это клиенты, которые планируют жить в проекте сами, а не перепродавать. Для меня это ключевой показатель качества.
Еще одна новость. Рядом с поселком Melrose Villas есть уникальная инвестиционная возможность — мы запланировали коммерческое здание класса А ~700 кв.м. с бюджетом 7 млн евро. Идеальный формат для престижной бизнес-резиденции или инновационного офисного центра класса А+, но небольшого формата.
В 2026 году мы запланировали ряд инвестиционных питчингов и презентаций. Думаю, что этот проект будет реализован в короткие сроки, так как спрос среди потенциальных покупателей очень высокий.
Фото/рендер: коммерческое здание класса А рядом с комплексом Melrose villas
— Если говорить о прогнозе на 2026 год в целом — чего ожидать рынку?
— Мы прогнозируем плавный рост цен на уровне 5-8%, в премиальном сегменте — до 6-10%. Виллы в престижных районах Лимассола и Пафоса будут расти быстрее рынка из-за дефицита земли. Коммерческая недвижимость, особенно офисы и гостиницы, также сохранит инвестиционную привлекательность.
Советы Виктории Яцюты инвесторам и покупателям недвижимости в 2026 году
— Давайте перейдем к практическим рекомендациям. Что вы советуете покупать в 2026 году?
— Если говорить языком стратегии, то в 2026 году стоит делать ставку на активы с устойчивым спросом и ограниченным предложением.
Что покупать:
1) Офисы класса A+ в Лимассоле и Никосии — дефицит сохранится.
2) Премиальные виллы в Лимассоле и Пафосе с возможностью аренды.
3) Комфортные апартаменты у моря в Ларнаке — оптимальный баланс цены и потенциала роста.
4) Склады и индустриальная недвижимость в Лимассоле и Ларнаке — e-commerce продолжает расти.
5) Гостиничные и апарт-отельные проекты 4*.
6) Земельные участки под low-rise проекты в перспективных районах.
— А какие объекты, наоборот, вы бы не рекомендовали покупать?
— Это очень важный вопрос, потому что ошибки в 2026 году будут стоить дороже.
Что не покупать:
- устаревшую вторичку без реновации,
- объекты в районах с низким потенциалом роста населения,
- неэффективные торговые площади, устаревшие отдельно стоящие ритейл форматы без просчета потенциала проходимости и покупательной способности в данной локации, к тому же давление крупных торговых центров значительно снижает доходность от точечного непродуманного ритейла,
- мелкие апартаменты без видовых характеристик, развитой инфраструктуры рядом и парковки,
- виллы старого фонда с очень высокой стоимостью эксплуатации,
- участки без инфраструктуры и коммуникаций,
- проекты с завышенной ценой без добавленной ценности.
Рынок стал требовательным, и слабые активы теряют ликвидность.
— Ваш главный совет инвестору в одном предложении?
— В 2026 году выигрывают не те, кто покупает «дешевле рынка», а те, кто покупает правильнее рынка — с анализом, стратегией и пониманием будущей ликвидности.
— Как вы видите рынок недвижимости Кипра через 5 лет?
— Если смотреть профессионально, без лишних эмоций и без иллюзий, то через пять лет рынок недвижимости Кипра будет менее массовым, но значительно более дорогим, структурированным и инвестиционно эффективным, чем сегодня.
Кипр объективно оказался в уникальной геоэкономической позиции. На фоне продолжающейся нестабильности в Европе, на Ближнем Востоке и в Восточном Средиземноморье остров воспринимается как тихая гавань для жизни, капитала и бизнеса. Это не временный эффект, а долгосрочный тренд, который уже встроен в спрос.
Политика и макроэкономика: стабильность как актив
Кипр — юрисдикция ЕС с понятным правовым полем, перспективным вступлением в Шенгенскую зону, английским правом, стабильной банковской системой и достаточно прогнозируемой налоговой политикой. На горизонте пяти лет это станет ещё более ценным активом.
Я ожидаю:
- дальнейшее укрепление роли Кипра как регионального финансово-корпоративного хаба;
- рост числа международных компаний, штаб-квартир и family office;
- увеличение числа состоятельных резидентов, выбирающих Кипр не «временно», а как базовую страну.
Все эти факторы напрямую поддерживают рынок недвижимости — прежде всего премиальный и бизнес-ориентированный сегменты.
Эволюция девелопмента: от строительства к продукту
Через пять лет девелопмент на Кипре будет принципиально иным. Мы уже видим начало этого процесса:
- уход от точечной застройки без концепции;
- рост master-plan и mixed-use проектов;
- развитие брендированных резиденций, serviced living, managed villas;
- более строгие требования к ESG, энергоэффективности и управлению объектами.
Это означает меньше проектов, но выше их качество и инвестиционная логика. Рынок станет дороже в абсолютных цифрах, но эффективнее с точки зрения риска и доходности.
Лимассол как финансовая столица Восточного Средиземноморья
Лимассол через пять лет окончательно закрепит статус финансовой столицы региона.
Я ожидаю:
- ограниченное предложение земли и жёсткий контроль за новыми проектами;
- рост цен в премиальном сегменте выше среднего по рынку;
- дальнейшее развитие офисов A+, частных школ, медицинской инфраструктуры;
- увеличение спроса на виллы и небольшие клубные проекты с резиденциями в престижных районах.
Лимассол будет конкурировать не с другими городами Кипра, а с нишевыми локациями Южной Европы и Дубая — по качеству жизни и инвестиционной логике.
Другие города: специализация вместо конкуренции
Пафос укрепит позиции как курортно-резидентная локация с фокусом на виллы и hospitality.
Ларнака станет городом роста — доступное жильё, бизнес-инфраструктура, логистика.
Никосия усилит роль административного, образовательного и культурного центра.
Это создаст здоровую региональную модель, где каждый город выполняет свою функцию, а не конкурирует хаотично.
Инвестиционная эффективность: меньше спекуляций, больше стратегии
Через пять лет рынок станет менее спекулятивным и более институциональным.
- Доходность снизится номинально, но станет стабильнее.
- Инвесторы будут ориентироваться на cash-flow, управление и ликвидность, а не на быстрый рост цены.
- Лучшие объекты будут принадлежать долгосрочным владельцам, а не перекупщикам.
Это приведёт к росту доверия со стороны европейского и ближневосточного капитала.
Социальный фактор: кто будет жить на Кипре
Очень важный момент — качество резидентного спроса.
Через пять лет основную роль будут играть:
- предприниматели и владельцы бизнеса;
- топ-менеджмент международных компаний;
- профессиональные инвесторы;
- семьи, выбирающие Кипр как постоянную страну проживания.
Это меняет требования к недвижимости: меньше компромиссов, больше внимания к среде, сервису, образованию и безопасности.
Главный вывод
Через пять лет рынок недвижимости Кипра станет:
- более дорогим, но более предсказуемым;
- менее массовым, но более качественным;
- менее спекулятивным, но более инвестиционно зрелым.
А если, нужен персональный консалтинг и прогноз по перспективам для определенного проекта недвижимости в заданной локации или для личных инвестиций, то я моя профессиональная команда всегда на связи!
Контакты:
Telegram: @MYSPACEPROPERTIES
Instagram: https://www.instagram.com/melrose.villas.limassol
WhatsApp: +357 951 293 36
www.melrose.com.cy | www.myspace.com.cy
! EvropaPromo
