На первый взгляд, рынок недвижимости Кипра остается стабильным. Около 20 тысяч сделок и 5 миллиардов евро оборота в год. Такая картина сохраняется третий год подряд. Однако, как отмечает глава финтех-компании со специализацией в сфере недвижимости Павлос Лоизу, за видимой стабильностью скрываются глубокие структурные изменения, которые кардинально меняют рынок.
Компания Ask Wire, проанализировав данные, автоматические системы оценки и мнения своих клиентов, застройщиков и инвесторов, выявила семь тенденций, которые формируют «новую реальность» рынка кипрской недвижимости.
1) Иная природа стабильности
Объем сделок стабилизировался, но не за счет общего спроса. Статистику поддерживают дорогостоящие сделки, которые всё чаще заключают иностранцы. Сегодня около 45–50% покупателей — это не киприоты. Значительная их часть инвестируют в элитные объекты на стадии строительства в Лимассоле, Пафосе и Ларнаке.
2) От покупателей к застройщикам
Главное изменение — не только в том, кто покупает, но и кто строит. С 2016 года иностранный капитал не просто приобретает объекты, но и активно развивает собственные проекты. Это крупномасштабные, ориентированные на инвестиции комплексы, часто рассчитанные на граждан определенных стран, с продажами через цифровые платформы и за пределами Кипра. В этой модели Кипр — скорее фон для инвестиций, чем ключевой элемент продукта.
3) Лимассол теряет позиции
Лимассол остается самым дорогим городом, но признаки насыщения очевидны. Застройщики сокращают количество проектов премиум-класса, так как стоимость строительства растет, а покупатели становятся более избирательными. Пафос и Ларнака постепенно набирают популярность. Здесь цены ниже, а условия и предложения больше соответствуют ожиданиям покупателей: богаче выбор домов, выше инвестиционная доходность.
4) Инфраструктура не поспевает
Разрешения на строительство крупных проектов выдаются активно, но без синхронизации с развитием социальных объектов: школ, больниц, транспортной и коммунальной инфраструктуры. Например, комплекс близ деревни Пила (Ларнака) рассчитан более чем на 360 новых жителей, но никто не готовит инфраструктуру под это расширение. В результате рынок недвижимости и инфраструктура развиваются в отрыве друг от друга.
5) Местных жителей вытесняют
Молодые киприоты всё чаще не могут жить в тех районах, где они выросли. Либо земля под строительство слишком дорогая, либо новые предложения рынка недвижимости им не по карману. И хотя отдельные государственные программы связывают крупные проекты с обязательствами по созданию доступного жилья, они пока остаются точечными и малоэффективными.
6) «Остров технологий» — на бумаге
Кипр активно позиционирует себя как IT-хаб и привлекательное место для технологических компаний и специалистов. Однако бюрократия остается консервативной: для многих процедур всё еще требуется личное присутствие, чтобы поставить подпись на документах. Возникает разрыв между заявленным имиджем и реальностью — особенно на фоне роста населения и изменения ожиданий инвесторов.
7) Отсутствие изменений
Кипру нужны не просто новые квадратные метры. Необходима структурная реформа рынка недвижимости.
- Надо найти баланс между частной застройкой и государственными инвестициями.
- Планирование инфраструктуры должно быть привязано к разрешениям на строительство и к плотности застройки.
- Следует задать ключевой вопрос: для кого мы строим?
Если эти проблемы не начать решать, то рынок продолжит демонстрировать внешнюю стабильность, а фундамент будет медленно ускользать из-под ног.
Фото: «Европа-Кипр»
!!! — Подписывайтесь на страницы «Европы-Кипр» в Facebook, Instagram, Twitter и на канал в Telegram
Информационный канал «Европы-Кипр» — Kiprogram в Телеграме
